Actualizado a 18 de octubre de 2026.
Los cambios recientes en la normativa del alquiler han generado muchas dudas entre propietarios e inquilinos. ¿Se pueden prorrogar los contratos dos años más? ¿Puede el propietario subir el alquiler? ¿Qué ocurre si ya ha comunicado que no quiere renovar? ¿Cambiarán las reglas de duración de los contratos en noviembre?
La respuesta depende de la normativa aplicable, de la fecha de firma del contrato y de las circunstancias de cada arrendamiento. En octubre de 2026 se han publicado dos reales decretos-leyes con medidas diferentes, cuya situación parlamentaria debe distinguirse antes de determinar sus efectos.
En este artículo explicamos las principales novedades y qué conviene comprobar antes de tomar una decisión sobre un contrato de alquiler.
1. ¿Qué normas regulan el alquiler en octubre de 2026?
Para comprender la situación hay que distinguir tres referencias:
- La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): continúa siendo la norma básica de los arrendamientos de vivienda habitual. Regula la duración mínima, las prórrogas, la actualización de la renta y la finalización del contrato.
- El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre: publicado en el BOE el 7 de octubre y en vigor desde el día 8. Introduce medidas extraordinarias sobre prórrogas, actualización de rentas, alquileres de temporada y habitaciones, entre otras cuestiones.
- El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre: publicado el 7 de octubre, contempla una reforma del régimen de continuidad de los contratos de vivienda habitual, con entrada en vigor prevista para el 15 de noviembre de 2026.
La diferencia es importante: el primer decreto está en vigor desde octubre, mientras que el segundo tiene prevista su entrada en vigor en noviembre, condicionada a su convalidación.
2. ¿Se puede prorrogar un contrato de alquiler durante dos años más?
El Real Decreto-ley 29/2026 contempla una prórroga extraordinaria de hasta dos años adicionales para determinados contratos de vivienda habitual.
No significa que todos los alquileres se prorroguen automáticamente durante dos años.
La disposición final quinta establece las condiciones para acogerse a esta medida. Entre otras cuestiones, hay que comprobar:
- Si el contrato estaba vigente cuando entró en vigor el decreto, el 8 de octubre de 2026.
- Si el vencimiento se encuentra dentro de los supuestos expresamente contemplados por la norma.
- Si el arrendatario está al corriente del pago de la renta y ha mantenido esa situación durante los ocho meses anteriores a la solicitud.
- Si la petición se realiza en las condiciones y dentro del plazo aplicables.
La prórroga extraordinaria se articula por anualidades, hasta un máximo de dos años adicionales, manteniendo los términos y condiciones del contrato vigente cuando se cumplen los requisitos legales.
Existen excepciones y supuestos específicos que deben examinarse individualmente. Además, hay que coordinar esta medida con las prórrogas ordinarias de la LAU y con el régimen previsto en el Real Decreto-ley 28/2026.
Por tanto, antes de afirmar que un inquilino tiene derecho a permanecer dos años más en la vivienda, es imprescindible revisar el contrato, la fecha de vencimiento, las comunicaciones y las circunstancias del arrendamiento.
3. ¿Qué ocurre si el contrato está próximo a vencer?
No todos los vencimientos tienen las mismas consecuencias jurídicas.
La LAU distingue entre el periodo de duración obligatoria y las prórrogas posteriores. También deben diferenciarse los contratos que continúan por prórroga legal de aquellos que se encuentran en situación de tácita reconducción conforme al Código Civil.
Para saber qué puede ocurrir al finalizar un contrato, conviene comprobar:
- La fecha de firma y la duración inicialmente pactada.
- Si el arrendador es una persona física o jurídica.
- Si se ha agotado el periodo mínimo legal.
- Si el contrato está en una prórroga obligatoria, tácita o en situación de tácita reconducción.
- Si alguna de las partes ha comunicado válidamente su voluntad de no renovar.
También importa cuándo se realizó la comunicación. El Real Decreto-ley 28/2026 contiene un régimen transitorio para determinados contratos vigentes y para las comunicaciones de no renovación efectuadas antes de su publicación.
Por ello, no debe darse por hecho que todas las notificaciones anteriores quedan anuladas ni que todas conservan exactamente los mismos efectos.
Si has recibido una comunicación de no renovación o tu contrato está próximo a vencer, revisar las fechas y el contenido de esa comunicación puede ser decisivo.
4. ¿Puede el propietario subir el alquiler? El límite extraordinario de actualización
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce una limitación extraordinaria de las actualizaciones anuales de renta comprendidas entre su entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027.
La norma distingue dos situaciones:
Cuando la renta supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia: no procede incremento alguno en los términos previstos por el decreto.
En los demás casos: las partes pueden pactar una actualización y, si no hay acuerdo, el incremento no puede superar el 2 %.
Esto no significa que el propietario tenga derecho a subir automáticamente un 2 % en todos los contratos. La actualización debe cumplir las condiciones legales y contractuales aplicables.
Tampoco debe confundirse la actualización anual de un contrato vigente con la fijación del precio inicial de un nuevo arrendamiento. Esta última puede estar sometida a reglas específicas, especialmente cuando la vivienda se encuentra en una zona declarada de mercado residencial tensionado.
Antes de comunicar una subida, conviene revisar la cláusula de actualización, la fecha en que corresponde aplicarla y los límites legales que resulten aplicables al contrato.
5. ¿Qué cambiará en la duración de los contratos si entra en vigor la reforma de noviembre?
El Real Decreto-ley 28/2026 contempla una reforma del artículo 10 de la LAU para reforzar la continuidad de los contratos de vivienda habitual una vez superado el periodo mínimo legal.
El nuevo régimen prevé, con carácter general, prórrogas sucesivas de cinco años, o de siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no prorrogar el contrato en los plazos establecidos.
El texto establece un preaviso de seis meses para el arrendador y de dos meses para el arrendatario.
También contempla consecuencias económicas para determinados supuestos de no renovación por parte del arrendador, además de reglas transitorias para contratos vigentes y comunicaciones anteriores.
Sin embargo, hay una cuestión fundamental: la fecha prevista de entrada en vigor es el 15 de noviembre de 2026, pero la aplicación de la reforma está condicionada a su convalidación parlamentaria.
Por tanto, a 18 de octubre no debe tratarse esta reforma como una regla ya aplicable a todos los contratos. En noviembre habrá que comprobar si se ha producido la convalidación y cuál es el régimen finalmente aplicable.
6. ¿Qué sucede con los alquileres de temporada y por habitaciones?
El Real Decreto-ley 29/2026 incorpora medidas relevantes para los arrendamientos de temporada y los alquileres por habitaciones.
En los contratos de temporada, la causa real y acreditable que justifica la ocupación temporal adquiere especial importancia. No basta con que el contrato incluya la palabra «temporada»: hay que analizar la finalidad del arrendamiento y las circunstancias concretas.
El decreto establece que determinados contratos temporales que carezcan de una causa expresa que justifique una necesidad real y acreditada de vivienda temporal pasarán a considerarse arrendamientos de vivienda habitual, con las consecuencias legales correspondientes.
En los alquileres por habitaciones, también introduce una limitación relativa a la suma de las rentas de los contratos parciales sobre una misma vivienda, en los términos previstos por la norma.
La aplicación de estas medidas debe examinarse teniendo en cuenta la vigencia de la disposición, su ámbito de aplicación y las posibles normas autonómicas pertinentes.
No es correcto concluir que todos los contratos de temporada son irregulares ni que cualquier alquiler por habitaciones incumple la legislación.
7. ¿Los nuevos decretos impiden los desahucios?
No existe una prohibición general de todos los desahucios.
El Real Decreto-ley 29/2026 contempla medidas de suspensión de determinados procedimientos de desahucio cuando concurren situaciones de vulnerabilidad y se cumplen los requisitos legales.
La norma diferencia entre distintos supuestos según quién sea el demandante, las circunstancias del arrendatario y las condiciones previstas para la suspensión. También contempla reglas específicas para determinados procedimientos por impago.
Por ello, la existencia de dificultades económicas no garantiza por sí sola que un procedimiento vaya a suspenderse. Del mismo modo, el propietario no debe dar por hecho que cualquier procedimiento continuará sin que resulte aplicable alguna medida de protección.
Si existe un procedimiento judicial, es esencial examinar las notificaciones recibidas, los plazos procesales y las circunstancias particulares del caso.
8. ¿Qué debe comprobar un propietario o un inquilino antes de actuar?
Aunque las noticias hablen de cambios generales, la solución jurídica puede ser diferente para cada arrendamiento.
Antes de solicitar una prórroga, comunicar una no renovación, actualizar una renta o firmar un nuevo contrato, conviene comprobar:
- La fecha de firma del contrato. Permite determinar qué régimen legal puede resultar aplicable.
- La duración y el vencimiento. Hay que identificar si termina el plazo inicial, una prórroga obligatoria, una prórroga posterior o un periodo de tácita reconducción.
- Las comunicaciones realizadas. Debe comprobarse qué se notificó, cuándo se hizo y si se respetaron los plazos legales.
- La cláusula de actualización de renta. No todas las subidas son posibles por el mero hecho de que haya transcurrido un año.
- El tipo de arrendamiento y la ubicación. Puede ser relevante que se trate de vivienda habitual, temporada o habitaciones, así como la posible aplicación de reglas específicas en zonas tensionadas.
- La vigencia de las medidas extraordinarias. Es necesario comprobar la situación parlamentaria y las disposiciones transitorias de los decretos.
Una noticia general sobre vivienda no permite resolver por sí sola todas estas cuestiones.
9. ¿Necesitas revisar tu contrato de alquiler en Huelva?
Las nuevas medidas pueden afectar de forma diferente a propietarios e inquilinos. Una diferencia de fechas, una cláusula contractual o una comunicación de no renovación puede cambiar la respuesta jurídica.
En AM Abogados, en Huelva, ofrecemos asesoramiento en Derecho inmobiliario para propietarios e inquilinos que necesitan conocer sus derechos y obligaciones.
Podemos estudiar tu contrato y ayudarte a valorar cuestiones como:
- Las prórrogas ordinarias y extraordinarias.
- El vencimiento y la no renovación del alquiler.
- La actualización de la renta.
- Los contratos de temporada y los alquileres por habitaciones.
- Los requerimientos del arrendador y los procedimientos judiciales relacionados con el arrendamiento.
¿Tu contrato está próximo a vencer o te han comunicado una subida de renta?
Antes de aceptar una condición, enviar una notificación o dar por finalizado el contrato, solicita una revisión individualizada.
Cuéntanos tu situación y analizaremos qué normativa resulta aplicable y qué opciones jurídicas conviene valorar.
AM Abogados — Huelva. Asesoramiento jurídico en arrendamientos y Derecho inmobiliario.
Fuentes oficiales
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE).
- Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (BOE).
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Nota de actualización: esta publicación refleja la situación normativa tomada como referencia el 18 de octubre de 2026. En noviembre de 2026 deberá revisarse para confirmar la convalidación parlamentaria de los reales decretos-leyes, la entrada en vigor efectiva de las medidas previstas para el 15 de noviembre y cualquier modificación que pueda afectar a las conclusiones del artículo.